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不動産支援

不動産賃貸業と一言でまとめてみても、この業界には実に多彩な形で事業をされておられる傾向があります。不動産業界でスキルを磨かれた方が本業として独立し不動産賃貸業を行うケースもあれば、先祖代々の保有不動産を相続で譲り受けたがために副業的に不動産賃貸収入が入るケースもあります。

いずれにしても、事業である以上、個人か法人という形で会計処理を行い納税する義務が発生します。

不動産賃貸業は借入額等の状況にもよりますが概して安定的な事業です。
不動産価格が低迷する日本国内においては、成功する可能性が高いビジネスの一つであることに疑いの余地はありません。ただし、不動産の価値は、景気によって大幅に変動するので、借入をして不動産を購入する場合には、自身の返済能力を把握して不動産を購入しなければなりません。最悪の場合は、全ての財産を失ってしまう可能性もあります。
不動産業界は、仲介、賃貸、売買、管理等いろいろとありますけれど、どれも景気がいい時には他の業種よりも儲けが大きくなりますが、景気が悪くなってきたときこそ対策が必要となってきます。弊社代表は、監査法人時代に東証1部上場のデベロッパー会社が倒産したのを見てきましたので、リスクマネジメントにも対応いたします。

1. 法人設立の検討

不動産賃貸業の中でもとくに大家として事業をするケースでは個人事業の割合が高いのが現状です。しかし、法人化することで節税効果を生むケースも多々あったりしますし、キャッシュアウトを減少させる可能性が出てくるケースもあります。自由に動かすことができない不動産事業については、購入時の判断のミスが相続問題に響いたり、税金額に影響したりもします。収益面での計画は万全だが、税金面のフォローアップがすっかり抜け落ちている経営者も多いのが現状です。法人か個人かの違いは他の業種に比べて極めて綿密に判断する必要があります。

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2. 融資

不動産業は極めて大きな金額のキャッシュが動く業界です。不動産仲介業や不動産管理業務では、売買に比べると取り扱う金額は小さくなりますが、それでも取扱い金額は他業種に比べると大きいので、そのキャッシュの出所は経営上非常に大きな問題になります。特に自己資金がない場合には金融機関との関係は非常に重要となります。
買うに買えない状況が最も悲惨ですので。弊社は信用金庫、日本政策金融公庫、大手都銀を含めて多くの金融機関と密な付き合いを行っています。資金需要のある事業者様のお役には立てるようにサポートしていきます。

3. 固定資産税

固定資産税とは不動産を保有している場合、その所有者に対して課される税金です。毎年1月1日時点の土地・建物その他の事業用資産の所有者に対し市町村が課税します。市町村は下記の算式により税額を計算し、納税通知書を作成し所有者に送付します。所有者(納税者)は納税通知書を受取ったら、一括払いまたは年4回の分割払いを選択し納税します。

固定資産税=課税標準×1.4%(標準税率)

4. 不動産所得・青色申告

アパート・マンション経営が事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る規模で建物の貸付を行っているかどうかにより判断されるべきですが、アパート・マンションの貸し室数が10室以上であるかもしくは貸家が5棟以上である場合または、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、事業として認められ、青色申告申請すると65万円の控除が認められます。

税金計算のための不動産所得の金額は次の算式で計算します。
不動産所得=総収入金額-必要経費

5. 不動産所得における消費税

消費税は国内で消費されるものやサービスに対し、広く薄く負担を求めるものなので、その性格上、課税の対象とすることになじまないものや政策的な配慮から消費税を課さないものは非課税とされています。

では不動産経営において課税売上、非課税売上にはどのようなものがあるのかご説明しましょう。

課税売上

駐車場収入、貸店舗収入、貸事務所収入、貸倉庫収入、賄い付き下宿の家賃収入、貸別荘収入、貸看板等の広告収入など。

非課税売上

住宅用家屋の家賃収入(礼金収入、更新料収入、共益費収入等も含む)、土地の貸付(駐車場を除く)、借地権底地の地代収入等。

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